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内部融资:即将自己的储蓄(留存盈利和折旧)转化为投资的过程.外部融资:即吸收其他经济主体的储蓄，使之转化 为自己投资的过程.随着技术的进步和生产规模的扩大，单纯依靠内部融资已经很难满足企业的资金需求。外部融资成为企业获取资金的重要融资方式。外部融资又可分为债务融资和股权一融资。税务.信息

从大的方面来说，企业可以从内部和外部两个途径来融通资金。

内部(源)融资是企业依靠其内部积累进行的融资，具体包括三种形式：资本金、折旧基一金转化为重置投资和留存收益转化为新增投资。税务.信息

内部融资对企业资本的形成具有原始性、自主性、低成本性和抗风险性等特点。相对于外部融资，它可以减少信息不对称问题及与此有关的激励问题，节约交易费用，降低融资成本，增强企业剩余控制权。但是，内部融资能力及其增长，要受到企业的盈利能力、净资产规模和未来收益预期等方面的制约。税务.信息

外部融资是指企业通过一定方式从外部融入资金，它对企业的资本形成具有高效性、灵活性、大量性和集中性等特点。从实际看，外部融资是成长中的企业获取资金的重要渠道，它包括银行借一款、发行债一券、融资一租赁和商业信用等负债融资方式与吸收直接投资、发行股一票等权益融资等形式。税务.信息

襄阳国乐财务咨询认为如果企业盈利能力很强，行业也处于高速发展阶段，那么仅靠企业内生融资就很可能会丧失很多发展机会，从而造成股东价值的损失。这时更多的依靠股权和债权的外部融资显然是一个合理选择。以万科为例，从2003年到2007年，内部融资比例只有25%，而债权和股权一融资的比例分别为42%和33%。

反之，如果企业已进入稳定发展阶段，有利的投资项目难获得，企业内部产生的现金流就足以满足资本支出需要，外部融资必要性就很小了。像贵州茅一台(行情 股吧)，从2003年到2007年内部融资的比例几乎为100%。税务.信息

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贷一款、信托、基一金多渠道未让开发商无忧融资目前，除银行贷一款外，还有信托、基一金等多种渠道供选择。而究竟选择哪种融资方式，从来就没有标准答案和绝一对的优劣之分，关键是当下的房地产商适合哪种融资方式及其规则。那么中国房地产无忧融资问题到底出在了哪里呢?税务.信息

融资瓶颈从何而来

没有资金就没有房地产。银行贷一款仍是房地产无忧融资的重要渠道，而银行放贷的谨慎态度，在一定程度上造成了房地产无忧融资的瓶颈税务.信息

由于近年来投资过热，开发商因银行筹款比例过高，自酬资金到位情况较差，房地产行业被列入信一贷高风险行业。银行在贷一款期限、贷一款额度、担一保方式等方面的规定限制繁多，在一定程度上造成了房地产无忧融资的瓶颈，同时也阻碍了银行放贷业务的开拓。税务.信息

房地产信托跑步前进

因常规的银行融资方式受限，房地产信托成为开发商们的新宠。“信托 银行”模式成为中国当前房地产企业的主流融资模式。

由于常规的银行融资方式受限，房地产开发商不得不寻求新的融资途径。在经过一段时间的试探之后，房地产信托开始在全国范围内释放出巨大的能量，发行量高速增长，成为开发商们的新宠。

房地产基一金难挑大梁

在中国目前还没有产业基一金法的情况下，房产基一金不会在短期内对发展商起到支持作用。房地产投资基一金缺位于市场，还需要一定的力度催生海外及国内房地产投资基一金早日“破壳”税务.信息

目前，不少外来的地产基一金虽然在中国获利，但如何退出，是困扰基一金在中国投资的重大问题。外国基一金可以自由进来，但撤出中国很难。所以基一金获利了只能在国内流通。税务.信息

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土地储备制度改革正稳步推进，土地储备管理办法正在拟定，土地收购储备的行政行为性质以及相应的权责利关系有望得到明确，而目前在各地方城市普遍存在的“土地融资”或将受到明确限制。税务.信息

在全国国土资源工作会议上,国土一资源部部长徐绍史介绍,2009年土地政策参与宏观调控有了一个最明显的进展,就是国土部与银监会和证监会建立了信息共享、建立了土地和土地资产的审核机制。税务.信息

'我们帮助银监会审核土地抵一押贷一款的准入,帮助证监会审核土地融资资产的准入,这是参与宏观调控很大的一件事情。'徐绍史说。2010年还将继续做好与银监会和证监会的信息共享与协调联动,防范系统性的风险。国土一资源部去年批准和实际供应的用地分别为761万亩和479万亩(批准用地超出计划数是因为2007、2008年还有一部分项目,是在2009年批准的),批准用地比2008年增长了21%,实际供地比前一年增长了44%。税务.信息

在各地的实践中，土地储备中心一般由市、县政府财政注资启动，作为政府直属的事业单位。其职能是：受政府委托从事土地的收购、储备和出让前的前期准备工作，以及负责实施城市规划区内的土地征用和国有存量土地的收购、前期开发、储备和出让。税务.信息

按照中国的政策，地方政府不能发行债一券，也不能贷一款。有了土地储备中心这种融资方式，地方政府就可借此把土地“低进高出”，或向银行抵一押贷一款，获取城市建设资金。实践中，各地的土地储备中心已成为土地经营的主体，成为政府“以地生财”的土地融资工具。税务.信息

近年来，随着城市化的加快，各地土地储备中心承担了大量土地融资和土地征用出让业务。由于缺乏全国性规范，土地储备机构地位不明确，收储行为失控，酿成诸多腐一败问题。“土地财政”愈演愈烈，不仅严重侵一犯农民土地权利，而且酝酿巨大金融风险。税务.信息

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